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2025년 6월, 정부가 수도권 주택담보대출 한도를 ‘6억 원’으로 제한하는
초고강도 대출 규제를 다시 시행하면서, 부동산 시장이 술렁이고 있다.
특히 서울 아파트를 매수하려는 사람 중 약 74%가 이 규제의 직접적인 영향을 받는 것으로 나타났다.
집을 사기 위해선 8억 원이 넘는 현금을 준비해야 하는 상황,
과연 지금 부동산 시장에 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까?
서울 아파트, 6억 넘게 빌릴 수 없다… 대출 절벽 현실화
정부가 발표한 새 대출 규제는 수도권을 포함한 규제지역 내 주택에 대해
주담대 한도를 6억 원으로 제한하는 조치다.
특히 2 주택 이상 보유자에게는 주택담보대출 자체가 금지되며,
실수요자 중심의 시장 재편이라는 목표를 앞세우고 있다.
하지만 현실은 녹록지 않다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트의 평균 매매가는 14억 원을 넘어섰고,
강남·서초 지역은 20억을 웃도는 수준이다.
이런 상황에서 대출 한도가 6억 원으로 묶이면,
8억 원 이상을 현금으로 마련해야만 집을 살 수 있는 구조가 된다.
금융권 관계자들조차 “중산층 입장에서는 사실상 자격미달”이라며,
대출로 주거를 마련하는 시대는 끝났다는 평가를 내놓고 있다.
매수 가능 지역 26%뿐… 외곽 지역 ‘풍선효과’ 조짐
이번 정책은 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구, 전체 아파트의 약 74%에 영향을 준다.
강남 3구(강남·서초·송파)는 물론이고,
마포·성동·용산 등 인기 지역 역시 평균 매매가가 높아 규제 대상이다.
반면 노원·도봉·강북·중랑구 같은 외곽 지역은 비교적 매매가가
낮아 6억 대출 한도 내에서 매수 가능한 희소지역으로 주목받고 있다.
이에 따라, 서울 중심부에서 밀려난 수요가
외곽 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성이 높다.
실제로 몇몇 중개업소에는
“이제는 강북구라도 사고 봐야 한다”는 문의가 늘고 있다는 이야기도 있다.
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시장은 얼어붙고, 정책 효과는 미지수
정책 발표 직후, 서울 아파트 시장은 매수 문의가 급감하며 ‘거래 절벽’에 접어들었다.
일부 현장에서는 계약이 취소되거나 잔금 마련이 어려워지면서
매도인과 매수인 모두 신중 모드에 들어갔다.
정부는 이번 규제가 갭투자 억제와 실수요자 보호를 위한 것이라고 설명하지만,
실질적으로는 실수요자조차 거래에서 배제되는 결과를 초래하고 있다.
대통령실은 이번 조치에 대해 “금융위원회의 독자적 결정”이라고 강조하며,
대통령 정책 기조와는 선을 긋고 있다.
하지만 부동산 시장 전반에 미치는 영향은 분명하다.
전문가들은 “대출규제가 시장 안정을 가져올 수는 있겠지만,
수요 자체가 실종되면서 오히려 가격 왜곡을 부를 수 있다”라고 경고하고 있다.
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결론: 대출 아닌 현금이 집을 결정한다
2025년 부동산 시장의 핵심 키워드는 ‘현금력’이다.
예전에는 소득만 받쳐주면 어느 정도 대출로 아파트를 매수할 수 있었지만,
이제는 대출이 아닌 ‘현금’을 먼저 준비해야 하는 시대가 왔다.
6억이라는 대출 한도는
시장 전체에 ‘부유한 사람만이 주택을 소유할 수 있다’는 메시지를 던지고 있고,
이는 실수요자 중심 시장이라는 정부의 목표와 모순되기도 한다.
중저가 아파트에 대한 관심은 더욱 높아질 것이며, 외곽 지역의 가치 재조명도 불가피하다.
다만 모든 수요가 외곽으로 이동한다고 해서 문제가 해결되는 건 아니다.
거래절벽, 가격 왜곡, 풍선효과라는 3중 부담을 감수하면서라도,
정부는 이번 규제의 효과를 냉정하게 평가하고 보완책을 고민할 필요가 있다.